发一个简短的感想，不知道老地主们都怎么看最近的形势。另外，谈点股票交易的感受做做对比。之前，我有一个5年10套房的计划，目前，进行到一半多，应该要调整了。坐标华盛顿DC，NOVA北维州
宏观 ---
现在市场的整体环境转向，对房产不友好了。现在在AI推动下，美国进入新的大经济周期，逆全球化，或者至少是分两个集团的全球化会继续推荐。而且科技股和美股盈利在高利率打压下，还能稳步增长，美联储肯定是要进入温和的升息通道了。这次升息通道是伴随GDP稳步增长和美国在工业化，以及移民政策的收缩，应该会是比较持久的一个周期。不像过去30年全球化，升息都是降息通道下的反弹而已。过去那种路径依赖，靠refi，迅速扩大房产规模应该是很难了。必须靠现金流支撑房产的估值，而且现金流还必须跑赢利率。
微观感受 ---
移民政策在改变租客结构。我最近的房子已经明显感觉到租客的意愿下降，过去那种恨不得立刻当天签下来的老莫租客几乎没有。都是慢慢看，慢慢比较，必须要最低价抢租客。周边的公寓市场也是折扣不断。而除老莫外的其他人，并不能付出更高的租金，但对房子状况的要求又很高不少。现在投入装修去吸引这些租客的话，是一个重资产投入，也无利可图，而且最后还是可能还是又累又没有利润。
现在这种状况下，连市场上的折扣老房子都没有现金流可言，除非有特殊渠道，不然，完全没有利润。也许，美国其他城市状况不一样？
比较股票 ---
最近，自己做股票交易，一年30%以上的收益是比较容易获得的。我自己开发一些交易信号，过去两年的收益甚至可以远远高于这个收益（60%以上）。基本就是把股票交易变成一个有稳定现金流的收益，不是拿住不放等股票升值。作为个人投资来说，比较股票交易，房产的吸引力真的是越来越差，算上时间精力等等投入，基本上变成给hard money，loan，realtor打工了。这些钱在我自己手上投入股市可以有更高的收益。特别是现在的宏观周期下，gdp增加和AI产业周期，公司股票资产是有相对更好的投入产出比。
结论 ---
我手上没有第一手数据，完全按照房产的底层逻辑来推演一下。未来如果没有深度折扣的房产，我不准备买。或者，能够获得低杠杆的资金渠道，自己的本金足够大，或者是合伙融资，不是找hard money和银行，不然很难做房产。而且，要考虑买房区域的整体收入和邻居能否有加杠杆的能力，如果在一个不好的区，周边的房产跌幅在高杠杆和收入影响的情况下会加速下跌。一定要考虑就业的冲击，对租客，以及对自己家庭的冲击。基本上未来个人投资可以做的就是用低杠杆在好区投，因为中下区的现金流根本抵不上房价的快速贬值。上一轮的房产吃的是最后吃上一轮的经济周期红利。这轮的周期中后期，可能才是房产的又一次机会。现在对于房产来说，是降低杠杆，降低风险的时代了，等待。。。
一点点感受，也没有很严谨，来这里看看老地主们有什么给我们这些新地主的建议
新晋地主的前景如何
北美寻经 (2026-10-12 09:54:41) 评论 (0)
发一个简短的感想，不知道老地主们都怎么看最近的形势。另外，谈点股票交易的感受做做对比。之前，我有一个5年10套房的计划，目前，进行到一半多，应该要调整了。坐标华盛顿DC，NOVA北维州
宏观 ---
现在市场的整体环境转向，对房产不友好了。现在在AI推动下，美国进入新的大经济周期，逆全球化，或者至少是分两个集团的全球化会继续推荐。而且科技股和美股盈利在高利率打压下，还能稳步增长，美联储肯定是要进入温和的升息通道了。这次升息通道是伴随GDP稳步增长和美国在工业化，以及移民政策的收缩，应该会是比较持久的一个周期。不像过去30年全球化，升息都是降息通道下的反弹而已。过去那种路径依赖，靠refi，迅速扩大房产规模应该是很难了。必须靠现金流支撑房产的估值，而且现金流还必须跑赢利率。
微观感受 ---
移民政策在改变租客结构。我最近的房子已经明显感觉到租客的意愿下降，过去那种恨不得立刻当天签下来的老莫租客几乎没有。都是慢慢看，慢慢比较，必须要最低价抢租客。周边的公寓市场也是折扣不断。而除老莫外的其他人，并不能付出更高的租金，但对房子状况的要求又很高不少。现在投入装修去吸引这些租客的话，是一个重资产投入，也无利可图，而且最后还是可能还是又累又没有利润。
现在这种状况下，连市场上的折扣老房子都没有现金流可言，除非有特殊渠道，不然，完全没有利润。也许，美国其他城市状况不一样？
比较股票 ---
最近，自己做股票交易，一年30%以上的收益是比较容易获得的。我自己开发一些交易信号，过去两年的收益甚至可以远远高于这个收益（60%以上）。基本就是把股票交易变成一个有稳定现金流的收益，不是拿住不放等股票升值。作为个人投资来说，比较股票交易，房产的吸引力真的是越来越差，算上时间精力等等投入，基本上变成给hard money，loan，realtor打工了。这些钱在我自己手上投入股市可以有更高的收益。特别是现在的宏观周期下，gdp增加和AI产业周期，公司股票资产是有相对更好的投入产出比。
结论 ---
我手上没有第一手数据，完全按照房产的底层逻辑来推演一下。未来如果没有深度折扣的房产，我不准备买。或者，能够获得低杠杆的资金渠道，自己的本金足够大，或者是合伙融资，不是找hard money和银行，不然很难做房产。而且，要考虑买房区域的整体收入和邻居能否有加杠杆的能力，如果在一个不好的区，周边的房产跌幅在高杠杆和收入影响的情况下会加速下跌。一定要考虑就业的冲击，对租客，以及对自己家庭的冲击。基本上未来个人投资可以做的就是用低杠杆在好区投，因为中下区的现金流根本抵不上房价的快速贬值。上一轮的房产吃的是最后吃上一轮的经济周期红利。这轮的周期中后期，可能才是房产的又一次机会。现在对于房产来说，是降低杠杆，降低风险的时代了，等待。。。
一点点感受，也没有很严谨，来这里看看老地主们有什么给我们这些新地主的建议
宏观 ---
现在市场的整体环境转向，对房产不友好了。现在在AI推动下，美国进入新的大经济周期，逆全球化，或者至少是分两个集团的全球化会继续推荐。而且科技股和美股盈利在高利率打压下，还能稳步增长，美联储肯定是要进入温和的升息通道了。这次升息通道是伴随GDP稳步增长和美国在工业化，以及移民政策的收缩，应该会是比较持久的一个周期。不像过去30年全球化，升息都是降息通道下的反弹而已。过去那种路径依赖，靠refi，迅速扩大房产规模应该是很难了。必须靠现金流支撑房产的估值，而且现金流还必须跑赢利率。
微观感受 ---
移民政策在改变租客结构。我最近的房子已经明显感觉到租客的意愿下降，过去那种恨不得立刻当天签下来的老莫租客几乎没有。都是慢慢看，慢慢比较，必须要最低价抢租客。周边的公寓市场也是折扣不断。而除老莫外的其他人，并不能付出更高的租金，但对房子状况的要求又很高不少。现在投入装修去吸引这些租客的话，是一个重资产投入，也无利可图，而且最后还是可能还是又累又没有利润。
现在这种状况下，连市场上的折扣老房子都没有现金流可言，除非有特殊渠道，不然，完全没有利润。也许，美国其他城市状况不一样？
比较股票 ---
最近，自己做股票交易，一年30%以上的收益是比较容易获得的。我自己开发一些交易信号，过去两年的收益甚至可以远远高于这个收益（60%以上）。基本就是把股票交易变成一个有稳定现金流的收益，不是拿住不放等股票升值。作为个人投资来说，比较股票交易，房产的吸引力真的是越来越差，算上时间精力等等投入，基本上变成给hard money，loan，realtor打工了。这些钱在我自己手上投入股市可以有更高的收益。特别是现在的宏观周期下，gdp增加和AI产业周期，公司股票资产是有相对更好的投入产出比。
结论 ---
我手上没有第一手数据，完全按照房产的底层逻辑来推演一下。未来如果没有深度折扣的房产，我不准备买。或者，能够获得低杠杆的资金渠道，自己的本金足够大，或者是合伙融资，不是找hard money和银行，不然很难做房产。而且，要考虑买房区域的整体收入和邻居能否有加杠杆的能力，如果在一个不好的区，周边的房产跌幅在高杠杆和收入影响的情况下会加速下跌。一定要考虑就业的冲击，对租客，以及对自己家庭的冲击。基本上未来个人投资可以做的就是用低杠杆在好区投，因为中下区的现金流根本抵不上房价的快速贬值。上一轮的房产吃的是最后吃上一轮的经济周期红利。这轮的周期中后期，可能才是房产的又一次机会。现在对于房产来说，是降低杠杆，降低风险的时代了，等待。。。
一点点感受，也没有很严谨，来这里看看老地主们有什么给我们这些新地主的建议