上海老式花园洋房的规模与风格，在国内无出其右。民国时期上海人文荟萃，近代商业、开放制度与文化产业，既容纳外国侨民，也吸引江浙和各地商人、企业家、知识分子、艺人涌入。西方出版、新闻、电影、建筑技术落地，商务印书馆、《申报》、好莱坞电影与本土文化交融，催生海派文化。租界特殊环境容纳当朝权贵、左翼文人、前朝遗老、失意政客。上海集中了庞大的民族资产阶层和现代知识分子，诞生“民主党派”，是建国前北上民主人士的主要来源地，….. 上海的花园洋房里，住满改写中国近代史的名字。
一
由于资源有限，上海人口中的老洋房，已从四面临空、带独立花园、独门独院的花园洋房，扩展到里弄花园（类似联排别墅，前院带独立花园的两层小楼）、和新式里弄（石库门住宅的西式升级版）。
上海独立花园洋房总量，常见估算为5000栋，超过90%公有，2024年媒体称，产权清晰、可出售者仅一两百栋（传统意义上的独立花园洋房）；至于花园里弄住宅，引用《上海住宅建设志》的历史数据来看，上海解放前后，花园里弄住宅建筑面积约为134.1万平方米，大约7000栋。结合近年市场成交记录，使用建模估算出花园里弄的平均建筑面积 230平方米，单户私家花园面积40平方米（只是独立花园洋房的零头），建筑层数为3层（三层多是假三层/带老虎窗的顶楼）。
截至2013年的调查显示，上海现存各类里弄建筑约5万幢居住单元。其中花园里弄、新式里弄的数量相对稳定，减少的主要是石库门等旧式里弄。1949年后人口膨胀，原本一户一栋的住宅被收归国并重新分配，绝大多数都已分割为多户合住，演变成“七十二家房客”式的居住格局：厨房、卫生间被改成独立小间，天井、晒台、亭子间都住人，每层每间独立成户，厨房合用，倒马桶、木盆洗澡，一栋常挤进五到十户。如今要找到一栋独门独户、花园完整保留的，难度极大。目前的房源中，按市场稀缺度，独栋老花园洋房上亿，与空中鸽子笼的“汤臣一品”在同一级别。独门独院花园里弄住宅，也在数千万级别。
老洋房的区别，主要在院子和花园。独立花园洋房是老洋房中“顶配”，房子四面临空，周围是大花园环绕，环境私密。里弄花园住宅介于新式里弄和独立花园洋房之间，多是联排或双拼的“联栋别墅”。有独立庭院，环境幽静。新式里弄是石库门住宅的升级版，有院墙，配卫生间，舒适度很高。石库门脱胎于江南民居，带天井，采光差，多数没有卫生设备。
学生时代暑假常去上海，祖父母家在一栋建于上世纪20年代的三层小楼里。前院是带篱笆的花园。一层门厅过道两侧是客厅、饭厅（非常奇特的是，饭厅墙壁有一个小升降机直通二楼，可以把饭菜送上楼）、楼梯，后面是阿姨房、厨房，还有天井、独立的佣人房和一个简单的卫生间。天井一侧是院墙，连着后门，门外挂着牛奶箱。
二楼书房、主卧朝南，书房外侧有内嵌带窗的阳台间，可以俯瞰花园。主卧北侧有一间后房间，放着祖母的玻璃食品储藏柜。洗澡间位于一楼和二楼之间，旁边还有一个朝北、冬冷夏热的房间，海派建筑里，无论花园洋房、里弄花园、还是新式里弄，都有这么一间朝北的房间，这就是上海典型的“亭子间”（20世纪30年代文艺青年初来沪上的落脚地，曾催生“亭子间文学”）。
楼梯继续盘旋向上，再上面是假三楼的两间老虎窗（dormer window）房间，从房顶开辟出的空间，属于伯父母的领地。二、三楼之间，亭子间顶上，还有一个大晒台，平时用于晾晒衣物。房顶有个玻璃天窗，用于采光，照亮楼内无窗的盘旋楼梯。
八月回国度假，去了上海，房子已改成“故居”陈展，篱笆围栏变成两米高水泥墙，院门墙上镶着铜牌，列入市“文化地图”和历史景点。目前上海总共有239处“文化寻访”和“主题旅游”景点，多数是属于老洋房的花园洋房、花园里弄和新式里弄住宅。为了一睹海派建筑师上个世纪二、三十年代的设计，特意花了两天时间，去探访市内“名人故居”。
二
孙中山故居在香山路7号，是一幢两层欧式小洋房，孙中山与宋庆龄唯一共同的家，由华侨集资赠送，全国重点文物保护单位。客厅、餐厅、书房、卧室不大，保存了历史陈设，多为原件，按原样布置，可以直观孙中山、宋庆龄当年的生活环境。
宋庆龄故居位于淮海中路1843号，是宋庆龄一生中居住时间最长的寓所，院内香樟环抱，闹中取静，主楼前后都有庭院，典型的上海老花园洋房的整体环境。为全国重点文保单位、国家二级博物馆。主楼按宋庆龄生前原样陈列，馆藏万余件文物。法国乡村式风格花园洋房。乳白色墙面，红瓦屋顶，掩映在大片香樟树花园中。两层加局部阁楼（假三层），建筑面积7百平方米。原主人是希腊籍船主，建筑细节带有航海意象，类似船舷窗的窗户、通风管状烟囱，以及帆船、铁锚等装饰图案。一楼有过道、客厅、餐厅和东西书房；二楼有卧室、书房/办公室等。宋庆龄的主卧连着“李姐”的卧室，李燕娥16岁开始照顾宋，陪伴她54年，比宋庆龄早3个月去世。宋庆龄特意安排她葬在宋氏家族墓地。
周公馆在思南路73号。1946年国共谈判期间设立，对外称“周恩来将军寓所”，实为中共代表团驻沪办事处。鹅卵石外墙、红瓦、百叶窗、阳台，花园环绕。原为义品洋行房产，由外国侨民居住。抗战时期，被日本新井洋行老板新井腾次郎占有。抗战后，房产没收，由国民党中央党部黄天霞租住。 1946年中共代表团租下后，这里成为“周公馆”。法式花园住宅，主楼为四层，砖木结构，红瓦双坡屋顶，体量紧凑。建筑与花园结合，而不是单纯一栋临街洋房。外墙以鹅卵石、清水砖和水泥拉毛饰面。红色平瓦屋顶、木质百叶窗、浅色拉毛墙面，是典型的20世纪早期上海西式花园住宅。南立面有阳台，并设有从建筑直接通向花园的室外楼梯。从入口、楼梯、壁炉和彩色镶嵌玻璃等细部，可以看到一定的欧洲近代建筑装饰特点，具有德国青年风格派的艺术特征。大花园中有中央草坪、百年雪松，四周环绕树木花卉。
张学良公馆位于皋兰路1号，为西班牙式三层花园洋房，紧邻复兴公园，红瓦白墙。不对外开放。现为某公司使用，游客只能在围墙外看外观。1934年由张学良的副官谭海租下，供张学良和赵一荻居住。房子原主人是浙江兴业银行经理竹淼生。
巴金故居在武康路113号，假三层花园住宅。巴金居住时间最久的住所，在此完成了《随想录》。市级文保单位，正在修缮中，暂不开放，1923年建造，装饰简洁，曾为苏联商务代表处。
荣德生旧居位于高安路18弄20号（另有一处在长乐路1242号），现为民居，不对外开放。建于1939年，三层独立式花园住宅，属于当时比较前卫的现代派风格，立面强调水平线条，具有20世纪30-40年代流行的现代建筑特征；建筑两端、阳台以及部分楼梯间采用弧形处理，带有明显的流线型时代特征；一楼入口有两根陶立克式柱头，把古典建筑元素与现代建筑结合起来。有餐厅、厨房、备餐室、书房、大客厅、卧室等完整的高级住宅空间。花园里原栽有名花奇树。
荣是上海著名“面粉大王”和“纺织大王”。1946年4月25日，在这栋住宅前发生轰动上海的“上海滩绑票第一大案”。绑匪用“假逮捕”手段，在荣德生家门口把他骗上车。他们乘挂着淞沪警备司令部通行证的军用轿车，拿着伪造的“陆军第三方面军”红色逮捕证。绑匪开价百万美元，经讨价还价，定为50万。荣家谈判代表詹荣培与绑匪头目骆文庆勾结，将50万美元现金藏在汽车后座下，在街上兜圈，确认没有警察跟踪后，送到指定地点。次日，被关押34天的荣德生回到家中。绑匪分赃后，团伙中军统特务黄锦堂立刻买新车、穿西装，引起上司怀疑，被顺藤摸瓜锁定，15人落网、8人被判死刑。但只追回12万美元，还要向警备司令部支付8万美元“破案赏金”。
张乐平故居位于五原路288弄3号，两层小楼带前院，房侧有个小花园。漫画家“三毛之父”从1950年起在这里居住，直至1992年去世。一楼主要是展览，二楼保留了张乐平当年的书房、卧室等生活空间。有意思的是，张乐平的漫画曾作为“武器”，空投到日本和敌占区。1945年3月至抗战胜利，美军第十四航空队先后在广东兴宁和梅县专门为张乐平设置工作室。配备英文和日文翻译，由航空队将张乐平的作品印成传单，投至敌占区及日本本土。
周璇旧居在武康路391弄1号，建于1916年，三层砖木结构小楼（带假四层），红砖与仿石间隔排列，带有宽檐拱形雨厦。主入口为喇叭形拱券门洞，呈西班牙建筑风格。“金嗓子”周璇也是耀眼的电影明星，电影《马路天使》奠定了她“影歌双栖”的巨星地位。1943年搬入，住临街一号楼的第三层，直到1946年赴香港拍电影。目前房屋有八户居民，不对外开放参观。但前来参观的访客极多，让住户不胜其烦。
张元济故居，位于淮海中路1285弄上方花园24号，中国近代著名出版家、商务印书馆重要人物，曾主持整理出版《辞源》《四部丛刊》等重要典籍。1939年迁入上方花园24号，晚年主要生活于此。建筑三层新式里弄住宅，属于著名的上方花园建筑群。原来的“沙发花园”后来改名“上方花园”，据资料记载，“上方花园”四字就是张元济题写的。1992年列为上海市文物保护单位。属于私人住宅，不对外开放。
宋家花园在五原路300号，距离武康路很近；相关报道也明确把它作为“宋庆龄故居—武康大楼—宋庆龄文化空间”的一条 City Walk 路线节点。宋庆龄的父母宋耀如（宋嘉树）和倪桂珍，宋庆龄及宋美龄、宋子文等兄弟姐妹也曾在这里生活、往来。建于19世纪末至20世纪初形成，后来经过扩建、改造。宋庆龄1949年曾把这里用于安置难童，并在这里设立了中国福利基金会托儿所；后来中福会也曾使用过这处住宅。沿街设有“宋庆龄文化空间”
J. G. 巴拉德故居（J. G. Ballard，1930-2009），番禺路508号，20年代西式花园住宅，英国小说家巴拉德出生地，房主是他父亲，英国商人。巴拉德在此度过童年和少年；二战期间，在上海附近的日军龙华平民集中营被关押四年；1946年离开上海。他的代表作 《太阳帝国》 写的就是这段经历，书中吉姆的原型正是他自己，曾入围布克奖，被导演史蒂文·斯皮尔伯格改编成同名电影。 1991年他重返上海，在故居里认出了童年的蓝色油漆和小书架，称之为“时间胶囊”。这栋英式住宅，属于上海电力公司。现在是一家会所，经营高档粤沪菜。
与早年在沪的优裕生活相比，巴拉德后来在英国谢珀顿的半独立式住宅朴素破败，花园杂草丛生。巴拉德从1960年起定居于此，直到2009年去世。正是在这种郊区环境下，构成了他独特的创作背景。2011 年，该房产以32万英镑（345万人民币）挂牌出售。
关紫兰旧居位于溧阳路1333弄（清源里）1号，女画家从20世纪30年代起在此居住，直至1986年去世。不对外开放，目前仍是居民住宅。建于1920年代，石库门建筑风格，青砖墙面、红砖装饰。关是中国早期西洋美术的开拓者之一，毕业于上海中华艺术大学，留学日本，职业画家。画风属于野兽派，融合了印象派的影响，多幅作品被中国美术馆收藏。
鲁迅故居位于虹口区山阴路132弄9号（大陆新村9号），属于新式里弄。1933年迁入，直到1936年逝世。这是鲁迅的最后居所，完成了《南腔北调集》《且介亭杂文》等作品。因为建筑狭小，书房只够摆一张书桌，鲁迅经常饭后沿山阴路西侧散步，2026年5月，路西人行街被命名为“鲁迅小道”，地面每20米镶上一块铜牌。也因为故居面积太小，故居参观人数有限制，采取分时售票分流。
韬奋故居（纪念馆）在重庆南路205弄万宜坊53、54号。两幢房子属于1923年前后建成的新式里弄住宅，法式风格，假三层砖木结构。纪念馆占地260平方米，建筑面积约354—360平方米。54号是韬奋故居，家庭住宅，保留生活原状。53号是后来纪念馆买下增加的展览空间，介绍生平事迹和生活书店历史。邹一家从1930年至1936年住在这里，家庭成员包括邹韬奋、沈粹缜两子邹家华、邹竞蒙和女儿邹嘉骊。一楼客厅兼餐室，空间不大，陈设朴素。一张小圆桌、四把扶手靠背椅、一张三人沙发、两侧各有一个木质花架、一对单人沙发和茶几，墙上有几幅字画和邹韬奋母亲查氏的画像、一件沈粹缜年轻时的刺绣书法作品，内容是唐代诗人许瑶的七言诗，文字由近代实业家、状元张謇抄录。
有意思的是，邹韬奋的书房兼工作室设在二楼楼梯转角处的亭子间，面积不足7平方米，写字台书橱和一把椅子几乎把整个空间塞满。这间房子很能说明邹韬奋当时的生活状态——没有宽敞的私人书房，在狭小的空间里写作、编辑和处理出版事务。他在上海主持《生活》周刊、从事出版工作的重要时期，就在这样的环境中度过。亭子间不是豪宅的正式书房，而是上海新式里弄住宅中利用楼梯转角、后部空间形成的小房间、冬冷夏热。
三
上海老洋房多在城市核心区，地段极度稀缺，独栋带花园的土地资源不可复制。老房本身具有文化价值，住进去就是一种历史体验和圈层标签。这类房子更像 “收藏品”而非“日用品”。
不过按现代居住标准看，老洋房舒适度实在不高：没有空调，楼梯狭小、弯曲、陡峭、木结构楼板隔音差，夏季潮湿，设备过时，没有电梯，房间多而小，窗户不大，客厅低矮感觉压抑，厨房卫生间面积局促老旧。实际居住体验，完全配不上它的名气和价格。很难想象当年一众名人是怎么熬过一个个酷热的夏天，和没有暖气、阴冷潮湿的冬天。
一个有意思的问题是：老洋房究竟属于谁？法律上，它属于产权人——国家、单位或私人业主；文化上，它属于上海，属于这座城市的海派风情与历史记忆；情感上，它属于曾经在这里生活过的家族，以及那些承载着记忆的后代。市场上，它属于买家，属于将其视为稀缺资产与收藏品的圈层。旅游市场上，它又属于游客，但游客所能带走的，只是对民国风华与海派格调的想象。它也属于历史，可历史不堪回首。也许它属于一个复杂的共同体：国家、城市、买家、住户、游客、研究者，没有人能完全拥有。
孙中山故居在香山路7号，是一幢三层欧式小洋房。
宋庆龄故居在淮海中路1843号，是宋庆龄一生中居住时间最长的寓所。
宋庆龄喜爱烹饪，偶尔会亲自下厨招待来访客人。
周公馆位于思南路73号，1946年国共谈判期间设立，对外称“周恩来将军寓所”。
宋氏家族住宅（宋家花园），五原路314号。宋庆龄1949年曾把这里用于安置难童，并在这里设立了中国福利基金会托儿所。
张学良公馆位于皋兰路1号，为西班牙式三层花园洋房。
鲁迅故居位于虹口区山阴路132弄9号（大陆新村9号），属于新式里弄住宅。
瞿秋白故居，山阴路东照里12号新式里弄的亭子间，鲁迅就住马路对面大陆新村。他常去鲁迅家聊天，鲁迅也几乎天天来看他。瞿秋白就是在那个小亭子间里，完成了不少翻译和杂文。
关紫兰旧居位于溧阳路1333弄（清源里）1号，女画家从20世纪30年代起在此居住，直至1986年去世。
韬奋故居（纪念馆）在重庆南路205弄万宜坊53号， 后购入隔壁54号作为陈列室。两幢房子属于1923年前后建成的新式里弄住宅，法式风格，假三层砖木结构。
武康大楼位于淮海中路1850号与武康路交叉口，原名诺曼底公寓，1924年由法商万国储蓄会出资兴建，为纪念法国战舰"诺曼底号"而命名，出自匈牙利籍建筑大师邬达克之手。他利用淮海路与武康路之间小于30度的锐角，将大楼设计成一艘"劈波斩浪的巨轮"造型，设计灵感取自纽约著名的熨斗大楼（Flatiron Building）。因地处法租界设施现代，早期住户都是欧美侨民、西门子和美亚保险公司高管。1953年改名"武康大楼"，成了文艺界殿堂。赵丹、黄宗英、孙道临、王文娟、秦怡、王人美等大批艺术家入住，成为海派文化缩影。文革时期，民间曾有个沉重的别名"上海跳水池"，发生过多起跳楼事件，其中最知名的有上官云珠和倪吉贞。
张元济故居在淮海中路1285弄上方花园24号，中国近代著名出版家、商务印书馆重要人物。
J. G. 巴拉德故居（J. G. Ballard，1930-2009）在番禺路508号，一座20世纪20年代西式花园住宅，英国小说家巴拉德出生地，房主是他父亲，英国商人。
顾祝同故居在武康路109号，也称顾公馆，英式乡村风格别墅，浅黄色外墙配石砌大门，爬满藤蔓，氛围感十足。1949年后，潘汉年、王震等人曾在此居住。是上海市受保护历史建筑，不对外开放。
严裕棠故居，徐汇区武康路212号，不对公众开放。严是上海大隆机器厂创办人，近代民族工业企业家。1902年创办大隆机器厂，后来将企业发展为具有多家工厂的家族企业。这是一幢英国乡村式花园别墅，红瓦白墙，带阳台和庭院，掩映在树木之间。
郑洞国旧居位于徐汇区武康路274号，不开放。小楼建于20年代晚期，属于现代派风格。郑洞国年至1952年在此居住。戈壁的武康路272号就是黄旭华旧居，与郑洞国旧居连体， 目前楼内仍有居民居住。黄旭华是“中国核潜艇之父”。1954年单位分配宿舍于此，一直住到1962年。 黄2025年逝世，2026年4月徐汇区将此处住宅列为文物保护点。
巴金故居，武康路113号，假三层花园住宅， 因修理内部，暂停开放。
荣德生旧居，位于高安路18弄20号（另有一处在长乐路1242号），现为民居，不对外开放。
曾栽有名花奇树的荣家花园。
张乐平故居位于五原路288弄3号，弄堂被改建成三毛画廊。漫画家“三毛之父”从1950年起在这里居住，直至1992年去世。
漫画家的画室兼客厅
老洋房里典型的卫生间，宋庆龄故居的只有这间一半大。
老洋房里典型的旋转楼梯，周公馆的楼梯位于房子中间，没有窗户地毯，陡峭难爬。
漫画家温馨的小院子
漫画家的抗日武器 - 1945年3 月至抗战胜利，美军第十四航空队在广东兴宁和梅县专门为张乐平设置工作室，配备英文和日文翻译，由航空队将张乐平创作的作品印成传单，投至敌占区及日本本土。漫画空投传单是《狂言的破灭》。
作品《罪魁祸首》载于《漫画》月刊第9期，1951年2月1日。
画家也有迎合低级趣味的时候：早期作品《窘》，载于《特写》封面 ，绘于1937年2月25日。
张乐平的彩墨画作品《西湖畔》。
周璇旧居位于武康路391弄1号，建于1916年，三层砖木结构小楼（带假四层），红砖与仿石间隔排列，带有宽檐拱形雨厦。
卢汉故居，上海市思南路44号, 这是一幢仿英国乡村式的三层花园住宅，红砖外墙，带有花园，2016年被公布为黄浦区文物保护点。抗日战争胜利后，卢汉曾在此寓居。
杜重远故居，淮海中路1897号，地中海风格花园洋房，周围有梧桐和香樟树。杜重远是著名爱国民主人士、实业家，曾积极参加抗日救亡运动，推动联合抗日。
郭沫若旧居位于溧阳路1269号，为英式花园洋房 ，虹口区不可移动文物，仍为民居，不对外开放。郭沫若1946年至1947年的居所，在此完成了《浮士德》的翻译，邓颖超也曾在此招待文化界人士。
沈尹默旧居在虹口区海伦路504号，一座临街的三层西式联栋住宅，一楼为会客室餐厅；二楼保存书房卧室等。沈尹默不仅是诗人、书法家，还是新文化运动重要人物，与上海文化圈关联深厚。
新华路211弄12号，建于1930年，砖木结构的花园住宅，带有假三层阁楼。抗战后，成为汪精卫一名偏室的住所。
走马观花经过四位中国近代史上颇具影响力人物（“革命圣人”张静江，教育家李石，国民党将领朱绍良，法学家王宠惠）的故居，与住过的房子相比，他们的经历更让人感兴趣。张静江（1877-1950），出身浙江南浔巨富之家，以家产资助革命，被孙中山称为“革命圣人”。担任过中华革命党财政部长。李石曾（1881-1973），教育家、李鸿藻之子，留法勤工俭学运动主要发起人；与吴稚晖等创办《新世纪》周刊；抗战时在法国创办“世界电讯社”，揭露日军暴行。故宫博物院的创建人之一。朱绍良（1891-1963），国民党陆军一级上将。早年加入同盟会，毕业于日本陆军士官学校。抗战期间参与指挥淞沪会战，任第八战区司令长官，取得“绥西大捷”。王宠惠（1881-1958），“民国第一法律家”。中国第一位大学文凭获得者，耶鲁大学法学博士，30岁出任南京临时政府外交总长，历任民国司法总长、司法院长；曾任海牙国际法庭法官，参与起草《联合国宪章》和《开罗宣言》。
