早两天我们去了墨尔本的一个最大的“卫星城市”吉朗Geelong玩了几天。我曾经专门去过吉朗，也在去著名旅游胜地“大洋路”——“十二门徒”的途中经过几次，但没用过夜，这次和儿子一家在吉朗玩了几天，品尝了当地的美味佳雅，感觉到这个卫星城市有很大的变化。
吉朗离墨尔本市中心约 75 公里。沿着路况不错的太平洋高速公路，驾车最多一小时即可到达。还有 V/Line 城际列车，从墨尔本南十字星车站出发，也不用一小时。另外，这是著名旅游胜地大洋路门户，许多游览大洋路的旅客都会选择在此停靠休息或过夜。我曾经在2000年代准备在吉朗投资地产，也看中几个物业，亲临探访这座小城市。该城市过去是传统的羊毛出口重镇和重工业中心。但八、九十年代的经济萧条，大批的重工业企业倒闭（比如福特汽车组装厂），失业率出奇地高达15%。在九十年代末开始，吉朗有个多元化转型，随着传统制造业的倒闭潮，吉朗已成功升级为以高等教育（迪肯大学 Deakin University）、医疗健康、高科技制造、政府机构的迁入、专业服务及旅游业为主的现代化新兴城市。
特别是2000年代开始，吉朗成为州政府扶持的“卫星城市”战略最大的受益者。在过去数十年里（尤其是 2000–2020 年间），维州政府为了应对人口暴增，资源的紧缺主要依赖两大招数：
1、远郊绿色地块（Greenfield Growth Areas）： 在墨尔本外围城区划出大片农田盖独栋别墅（House & Land）。
2、卫星城市（Satellite Cities）： 重点扶持吉朗（Geelong）、巴拉瑞特（Ballarat）、本迪戈（Bendigo）等距离墨尔本 70–100 公里的独立城市，希望它们能分流墨尔本的人口和产业。
为什么我看准2000年代之后吉朗的物业？当时的吉朗在政府扶持“卫星城市”策略的推动下，已经成功脱离了传统重工业城市的单一格局，靠“医疗 + 政府部门 + 大学教育”这三棵大树建立起了非常稳定的经济底座，它不会轻易陷入 90 年代那种崩盘式危机。所以在2000之后的20年里这个“卫星城市”一跃成为维州的第二大都市，除了墨尔本，遥遥领先维州所有二线城市。随之而来的人口红利，地产投资是相当好的切入机会。但因为我当时非常繁忙，感觉时间和精力有限。机遇和风险并存，保守起见还是放弃了周边城市的投资。
过了疫情后，吉朗这个“卫星城市”的更多弊病也暴露出来，因为过度依赖公共财政和医疗服务、缺乏高活力的私营市场，呈现出“底盘稳固，但市面冷清、缺乏爆发力”的缓慢运行状态。特别这两年政府逐渐抛弃这种“卫星城市”的发展策略，因为“卫星城+远郊摊大饼”带来了难以承受的财政与社会代价：
1、基建财政吃不消（Infra Burden）： 在远郊盖新房，政府必须从零铺设电网、水管、铺路，还得建新学校、新医院、开通新公交线。维州政府近年来债务高企，根本无力再为无限扩张的远郊买单。
2、“交通死锁”与通勤贫困（Car Dependency）： 卫星城和远郊居民极度依赖汽车。早晚高峰 M1 或 Princess Highway 堵成停车场，V/Line 运力拉满，居民每天将 2–3 小时浪费在路上，生活质量低下。
3、职住分离： 优质的高薪岗位（金融、IT、专业服务）高度集中在墨尔本 CBD 及内环，卫星城市无法提供足够的同等就业，导致大部分人依然要向墨尔本通勤。
所以现在州政府现在的“高密度转向”策略，提出了 “70/30 目标”——即未来 70% 的新住房必须建在已有的成熟城区（Established Area）内，只有 30% 建在远郊未开发土地上。所以和“开发卫星城市”的策略渐行渐远，我们这次去吉朗就明显感到，比较九十年代，该“卫星城市”有着巨大的变化，但似乎很多行业不景气，一个老的购物中心，基本上所有的店铺都封掉了，可能资金链断裂或缺少预算，很凄凉。非常中心地段的店铺，很多都贴上封条倒闭了，周围基本上没有中餐馆，但看到有家中餐馆已经贴封条关门。看到这一幕并了解到政府的城建策略，作为一个投资者，无论地产投资还是生意、企业投资，都要非常小心。
我在今年年初介绍过一篇这个话题的博文《我们居住的区域很可能“一夜变天”》，我们投资也好，选择长期定居的地区，都需要全面考虑这些因素。
当然在吉朗中心地带，有着健全的旅游资源，酒店、民宿、餐馆、各种设施应有尽有，我们也去滨海大道晨练，的确是非常适宜于居住和养老的环境。因着好奇，我拍下几个“无敌海景”的公寓，距离海滩只有几十米。
面海的公寓
回来查了几个两房两卫一车位的面海公寓，也不过70-80万，但因为靠海盐碱环境，建筑物损坏程度要高一点，物业费（包括保险和维护费）相当高，要在5000-6000一年。但对于退休人士，还是不错的选择，设想有的老人在墨尔本内城区卖掉几百万的老房子，搬到海滨城市只花七八十万买个不要打理的现代公寓，周边交通、餐饮、超市和医疗设施应有尽有，高兴了可以下海游泳、垂钓，这对退休养老是不赖的选择。
我们来看看地产投资的回报：25年前带600平米地的House，基本上40-50万，现在都上百万，十年翻一倍应该没什么问题。按照上面这个面海的公寓例子，进一步分析地产回报：要是长租，基本上可以收到700-800/周，但数据显示吉朗主要是公职人员，租客市场非常小。假如做短租，基本上可以拿到300左右/晚，但吉朗这种海滨城市，游客的季节性波动非常大，夏季非常抢手，但冬季会冷冷清清，所以保守来算，全年中只能6个月能够确保正常的租客源。这又分两种：假如自己做民宿AirBNB短租，自己亲力亲为，收入比较可观，但需要自己住在附近，等于自己打一份工；要是请短租公司打理，包括佣金、管理费、平台费、消费品和清洁服务费，自己所剩无几。但应该比长租收入高一点，问题是麻烦事也会多一点，房屋的损耗也大一点。 所以对任何一种投资，都不能用一种模式来衡量。而政府废弃“卫星城”的城建模式，势必未来该城市的发展会受到限制，这肯定会影响到资产增值的，搞不好有一点回报，但很可能成为“负资产”。
最后我们来看看投资餐饮业和小生意，在一个城市或是一个大区，准备筹建生意，最好先要了解该地区的族裔结构，年龄比例和受教育程度的比例等因素，最后才能决定做什么？做成什么样的规模？
这是一个有趣的现象，我在吉朗街上走动，几乎看不到中国人，印度人都寥寥无几。这可能中餐馆倒闭的原因，就像我居住的博士山，华裔占一半，别的亚裔占比也非常高，所以看到中餐馆、日、韩、泰餐馆林立，就算“中餐”一大类，还有很多特色的“中餐馆”分类。因着好奇我问了AI，这个“卫星城市”的主要血统构成（Ancestry）：
英格兰裔（English）：约 38.4%
澳大利亚裔（Australian）：约 35.7%
爱尔兰裔（Irish）：约 12.9%
苏格兰裔（Scottish）：约 11.6%
意大利裔（Italian）：约 4.5%
华裔和印度裔：约1%-2%
由于族裔结构和主流饮食偏好，偏重于英国餐饮，地中海餐饮，而中餐、泰餐和印度餐饮，很难占领主流市场。
下面是吉朗拍的一些照片：
滨海城市吉朗的中心码头
第一天我们去码头天气不太好
第二天晴空万里非常漂亮
吉朗有着多种海湾休闲设施
这是吉朗沙滩的标志性雕塑
吉朗天然海水游泳池
在吉朗有个非常大的澳式橄榄球球场Gmhba，吉朗著名的球队Geelong Cats在VFL/AFL全澳足球联赛历史上一共打进了20次总决赛，取得了10次总冠军（Premierships）和10次亚军（Runners-up）的战绩，我是Geelong Cats的铁粉。
在阳台上看晨曦中的吉朗海滩
意大利餐馆就餐
以地中海菜肴为主
意大利“饺子”
炭火烧烤比萨
意大利餐馆开了20多年，第一次推出烤扇贝，我们遇上了首次品尝，
大厨来征求意见，因为他们在带子上放了意大利咸鱼，不伦不类
匈牙利早餐
这是一人的量
和牛肉汉堡包薯条
海鲜意面
炸鱿鱼
海鲜通心粉
总体价格比墨尔本贵
海边餐馆，座无虚席
早餐
这个比较健康
典型的英国早餐
早餐“鸡肉夹馍”（是自己做的5倍价格）
在吉朗到墨尔本的中间有个野生动物园Werribee Open Range Zoo
游客可以乘坐观光车，近距离观看野生动物
这个野生动物园和墨尔本动物都属于州政府，门票可以通用
本文仅仅是个人所见所闻，并非构成投资建议，也并不是说所有的“卫星城市”的发展策略一定有什么不好。但通过我的感受，也是提醒无论是投资地产，或是建立生意，都需要综合考虑，不要跟风随大流凭着一时的冲动。即便是决定搬到一处去工作、长期居住，或是退休养老，很多因素需要考虑，避免人生不必要的折腾。