房事密码
万鱼侯
二十多年前，老万一家来到美国。业余时间，都在房地产市场里混。虽然对房市的高深理论不甚了了，但是对投资房产的琐事却是有些深度体验。老万当然不敢班门弄斧，自然就不敢说房市。只好借用房事一词，来说说房产投资那些琐事
这些琐事始于一个门牌号码，接着这个门牌号码又变成了一把钥匙盒密码。 老万一家未能免俗，当然也做美国梦。苦苦熬了几年，勉强买了房。门牌号码就是19826，一组有些吉利彩头的数字。到今年2026年，正好19个年头。后来老万搬家了，这栋楼就变成了出租房。老万买一把好一点的钥匙盒，可以设置五位数密码。老万头脑本来就简单，于是把19826设成了密码。这个密码一直都保留着，刚好有8栋房子和2个商铺用过。今天卖掉一个商铺，竟然无意发现了数字上的巧合。19年前开始，好不容易撑到了2026年。这些年一直用着的这个熟悉密码，到今年竟然巧含深意。心里生出一些感触，姑且就整理出6点吧。让19826这个密码，带上一丝江湖秘籍的味道。
心动与行动
据说在美华人比较喜欢投资房地产，当然很多都是家庭小投资。对于大多数华人移民来说，美国梦首先意味着买自住房。华人一旦移民到美国，购买自住房就是刚性需求。与美国其他族裔不同，华人大都不愿意长期租房。一旦拥有了第一套自住房，再拥有一套投资房就很可能水到渠成。毕竟起步阶段购买的第一套房子可能不理想，所以几年后就想换一套更好的自住房。有能力换房子的家庭，通常也有能力开始思考投资选择了。所有的投资选择都能够令人心动，而投资出租房对华人更有吸引力。很多华人搬家之后，就把原来的自住房变成出租房。对于大多数吃苦耐劳的华人来说，维护一套自己曾经住过几年的房子并不难。因为我们身边的华人喜欢投资房产，很难让人对此无动于衷。老万的第一个出租房，就是原来的自住房。身边的几个朋友有一两个出租房，有的人甚至有十几个出租房，怎么能够不令人心动呢？很多人心动，但是未必都有行动。记得一位资深的房地产投资专家说过：买房的最佳时机就是今天，因为你肯定不能预测明天，但是你肯定后悔昨天。老万在多年以后才明白，问题不是今天还是明天，而是应该付诸行动的昨天。在疫情结束之后，不知道有多少人为前几年的犹豫不决而后悔。很多人没有能够抓住房市的机遇，其深层的原因可能是恐惧那些极端遭遇。
机遇与遭遇
没有人比老万更能理解这种恐惧，因为没有人比老万起步更艰难。次贷危机已经过去了，市场上已经出现了现金抢购。换房子虽然不是当务之急，但是抓住机遇已经迫在眉睫。就在老万四处转悠的时候，一户人家门前的售楼牌子被看到了。房子只有一户邻居，户型正合心意。老万记下中介的电话号码，与家人和朋友商议了一番。上网查寻，竟然没有房屋的资讯。只能看到同一条街上的一栋楼，上市才一天就已经被现金预购了。急忙再赶回到这条街，连售楼插牌也不见了。赶紧电话联系中介，得到的回复颇有意思。卖家上午把售楼牌子刚刚插出来，下午中介就让卖家收了回去。老万估计卖家急于搬家到外州，而中介还未最终确定卖价。老万一时来不及找中介，于是买卖双方就共用同一个中介。既然市场已经没有讨价还价的空间，不如就把握志在必得的时间。当老万极尽最大能力搬家之后，马上就要开始面对许多风险。遇到失业，怎么办？遇到租霸，怎么办？遇到欠租，怎么办？遇到维修，怎么办？机遇往往是多年之后才显现出来好事，而遭遇常常是天天都要面对的琐事。诸如此类的担心，当然一定要有心理准备。后来有了一点抵御风险的能力和经历之后，老万才明白。过度担心，才是值得担心。那些不好的遭遇只是偶然，不是一定会遇到。那些意料之外的机遇不是常有，遇到了就是赚到了。
新房与旧房
同样是遇到，对有些人来说，是可怕的遭遇，但是对另外某些人来说，是难得的机遇。当整个社会都面对瘟疫大流行的时候，有人面临遭遇，有人面对机遇。老万买了两个二手房之后，已经觉得贷款很困难了。转向从开发商购买新建房之后，竟然发现贷款并非那么困难。其实道理也不难理解，建筑商相当于批发商，而二手房市场上的卖家就像是零售商。诸如卖家的漫天要价，买家的砍价还价，验房后的吹毛求疵，贷款时的严格审批，通通都是难过的门坎。而开发商除了售楼部，还有贷款办公室。定金一旦收下，房子一般都卖。瘟疫大流行那一年秋天，老万预购了一套房。第二年房市谣言满天飞，开发商遭遇到极大的难题。看房都要戴口罩的时期，基本上就没人来看房了。二月底的一天，老万的中介朋友得到建筑商售楼部的通知。他们有几套在建房急于出售，请中介协助推销。瘟疫肆虐最严重的那一年的春天，老万一家用太太的名字过户了一栋平层作为出租房。几个月后，又过户了一栋两层楼作为自住房。自住房的首付可以很低，可以低于百分之五。那几年开发商正在促销，新房子都配备家里电器。一旦完成过户，租客马上可以入住。既然每一栋房子就像是一只能够生蛋的鸡，那么买一个出租房就像是把一只生蛋的鸡直接放进篮子里。
篮子与房子
不要把所有的鸡蛋放在同一个篮子，是西方一句著名的谚语。金融家借鸡蛋篮子来比喻投资篮子，其实还是有些通俗易懂。老万虽然也懂这个道理，只是没有机会整理篮子。老万从来不喜欢把出租房称为投资房，因为那些首付都是节省和积攒下来的零钱。牙缝里抠出来的几个小钱，怎么敢奢望股票基金。美国经济最近一次的大扩张，大约从2009年到2020年。而房地产从2012年到2022年，大概属于周期性持续上涨。而瘟疫大流行，可以视为偶然性大涨。在抗击通货膨胀的各种方法中，买房加杠杆是草民们最放心的方法。租金和工资攒下来的那点现金，根本无法抵抗通货膨胀。只有继续从银行里借别人的钱，才能抵御自己积蓄的通胀风险。毕竟有实物支撑，还有一点现金流。与炒股加杠杆相比，买房加杠杆相对比较稳健。当每一只放到篮子里的鸡都会生蛋的时候，还有必要杀鸡取卵吗？现在房价已经大涨，贷款利息高居不下。商铺两年租不出去，不得不出手了。是该考虑投资篮子的时候了，但是还能继续投资房产吗？老万最后还是准备再买两栋楼，因为马上要面对纳税与延税的选择。
交税与延税
售房交税是避不开的问题，而延税是一个可以考虑的方法。美国国税法第 1031 条款，授权房产置换延。投资人可以把卖房收益再投资到同类物业中，从而合法推迟缴纳资本利得税。老万曾经出售过一栋楼，几年前使用过1031条款。售房款项直接转入托管机构，用于商铺的购房款。暂时节省下来要马上纳税的钱，有助于筹足下一个投资房产的首付。在房市上涨周期里，重新贷款套现才是筹集首付的重要方法，通过延税能够筹集到的资金毕竟有限。虽然通过1031延税可以直到终老，但是将来退休以后可能要缴更多的税，甚至被迫抬高退休金交税额度。美国的税收政策对退休老人极不友善，千方百计地算计着他们手头上的几个小钱。老万觉得1031房产置换延税只是适用于扩张初期，或者老年退休时只有少量的投资房。老万以前攒下来的每一分钱都是冲着房子而去，现在从房子拿出来的钱该去哪里呢？老万认真考虑过股票和国债，略有心动不敢行动。虽然房价略有下跌，但是投资入市也少。老万还想留着在房市里面挣扎，并非完全是因为1031可以延税。老万这种非常无奈的选择，其实希望还可以发挥自己动手能力的优势。
动手与甩手
对于许多搞出租房的华人来说， 自己动手是最大的优势。老万起步的时候最大的底气，不是口袋里有足够的资金，而是身上有可以用的双手。老万以前也算是半个读书人，到了海外就成了文盲。买了自住房之后，逼得自己动手维护。很多投资人买了出租房以后，自己就做甩手掌柜。老万曾经买过一个二手房，外地卖家竟然从未见过自己的房子。请专业公司代管的费用大约为百分之十，而代管出租房修理的费用更难以管控。那些自己管理和维修的人，自然就省了不少钱。在出租房市场低迷的时候，相当于提高了抗风险能力。在出租房市场红火的时候，相当于提高了竞争能力。在暑期房市活跃的时候，还可以自己控制空屋闲置时间。除了节省维修费之外，更重要的是不必等待维修而耗费时间。当百年难遇的特大水灾来袭后，老万的出租房整个一楼泡在水中。小区的邻居大多耗费数月，才能完成维修上市。老万自己带着朋友动手修理，比邻居早一个月完工。老万不能承受太多租金损失，而原来的租客也不能长时间等待。投资出租房不一定是拼雄厚资金，但肯定是拼超强心态。但凡有点本事的人，不屑于搞出租房。一来是蝇头小利，二来是琐事烦心。
衣食住行，凡人琐事。自古以来，无人难免。明朝才子唐寅写过一首幽默打油诗，题为《除夕口占》。有感于唐寅的苦中作乐，当下俗人老万也作一首自嘲打油诗。“衣食住行烦心事，柴米油盐酱醋茶。般般困扰自己家。一分一厘省着花。” 既然又不得不说打油诗，不如就写一个系列。人间烟火诗味道，这就算是第一篇吧！
9/25/2026
房事密码----人间烟火诗味道之一
萬魚侯 (2026-10-03 14:06:12) 评论 (0) 房事密码
万鱼侯
二十多年前，老万一家来到美国。业余时间，都在房地产市场里混。虽然对房市的高深理论不甚了了，但是对投资房产的琐事却是有些深度体验。老万当然不敢班门弄斧，自然就不敢说房市。只好借用房事一词，来说说房产投资那些琐事
这些琐事始于一个门牌号码，接着这个门牌号码又变成了一把钥匙盒密码。 老万一家未能免俗，当然也做美国梦。苦苦熬了几年，勉强买了房。门牌号码就是19826，一组有些吉利彩头的数字。到今年2026年，正好19个年头。后来老万搬家了，这栋楼就变成了出租房。老万买一把好一点的钥匙盒，可以设置五位数密码。老万头脑本来就简单，于是把19826设成了密码。这个密码一直都保留着，刚好有8栋房子和2个商铺用过。今天卖掉一个商铺，竟然无意发现了数字上的巧合。19年前开始，好不容易撑到了2026年。这些年一直用着的这个熟悉密码，到今年竟然巧含深意。心里生出一些感触，姑且就整理出6点吧。让19826这个密码，带上一丝江湖秘籍的味道。
心动与行动
据说在美华人比较喜欢投资房地产，当然很多都是家庭小投资。对于大多数华人移民来说，美国梦首先意味着买自住房。华人一旦移民到美国，购买自住房就是刚性需求。与美国其他族裔不同，华人大都不愿意长期租房。一旦拥有了第一套自住房，再拥有一套投资房就很可能水到渠成。毕竟起步阶段购买的第一套房子可能不理想，所以几年后就想换一套更好的自住房。有能力换房子的家庭，通常也有能力开始思考投资选择了。所有的投资选择都能够令人心动，而投资出租房对华人更有吸引力。很多华人搬家之后，就把原来的自住房变成出租房。对于大多数吃苦耐劳的华人来说，维护一套自己曾经住过几年的房子并不难。因为我们身边的华人喜欢投资房产，很难让人对此无动于衷。老万的第一个出租房，就是原来的自住房。身边的几个朋友有一两个出租房，有的人甚至有十几个出租房，怎么能够不令人心动呢？很多人心动，但是未必都有行动。记得一位资深的房地产投资专家说过：买房的最佳时机就是今天，因为你肯定不能预测明天，但是你肯定后悔昨天。老万在多年以后才明白，问题不是今天还是明天，而是应该付诸行动的昨天。在疫情结束之后，不知道有多少人为前几年的犹豫不决而后悔。很多人没有能够抓住房市的机遇，其深层的原因可能是恐惧那些极端遭遇。
机遇与遭遇
没有人比老万更能理解这种恐惧，因为没有人比老万起步更艰难。次贷危机已经过去了，市场上已经出现了现金抢购。换房子虽然不是当务之急，但是抓住机遇已经迫在眉睫。就在老万四处转悠的时候，一户人家门前的售楼牌子被看到了。房子只有一户邻居，户型正合心意。老万记下中介的电话号码，与家人和朋友商议了一番。上网查寻，竟然没有房屋的资讯。只能看到同一条街上的一栋楼，上市才一天就已经被现金预购了。急忙再赶回到这条街，连售楼插牌也不见了。赶紧电话联系中介，得到的回复颇有意思。卖家上午把售楼牌子刚刚插出来，下午中介就让卖家收了回去。老万估计卖家急于搬家到外州，而中介还未最终确定卖价。老万一时来不及找中介，于是买卖双方就共用同一个中介。既然市场已经没有讨价还价的空间，不如就把握志在必得的时间。当老万极尽最大能力搬家之后，马上就要开始面对许多风险。遇到失业，怎么办？遇到租霸，怎么办？遇到欠租，怎么办？遇到维修，怎么办？机遇往往是多年之后才显现出来好事，而遭遇常常是天天都要面对的琐事。诸如此类的担心，当然一定要有心理准备。后来有了一点抵御风险的能力和经历之后，老万才明白。过度担心，才是值得担心。那些不好的遭遇只是偶然，不是一定会遇到。那些意料之外的机遇不是常有，遇到了就是赚到了。
新房与旧房
同样是遇到，对有些人来说，是可怕的遭遇，但是对另外某些人来说，是难得的机遇。当整个社会都面对瘟疫大流行的时候，有人面临遭遇，有人面对机遇。老万买了两个二手房之后，已经觉得贷款很困难了。转向从开发商购买新建房之后，竟然发现贷款并非那么困难。其实道理也不难理解，建筑商相当于批发商，而二手房市场上的卖家就像是零售商。诸如卖家的漫天要价，买家的砍价还价，验房后的吹毛求疵，贷款时的严格审批，通通都是难过的门坎。而开发商除了售楼部，还有贷款办公室。定金一旦收下，房子一般都卖。瘟疫大流行那一年秋天，老万预购了一套房。第二年房市谣言满天飞，开发商遭遇到极大的难题。看房都要戴口罩的时期，基本上就没人来看房了。二月底的一天，老万的中介朋友得到建筑商售楼部的通知。他们有几套在建房急于出售，请中介协助推销。瘟疫肆虐最严重的那一年的春天，老万一家用太太的名字过户了一栋平层作为出租房。几个月后，又过户了一栋两层楼作为自住房。自住房的首付可以很低，可以低于百分之五。那几年开发商正在促销，新房子都配备家里电器。一旦完成过户，租客马上可以入住。既然每一栋房子就像是一只能够生蛋的鸡，那么买一个出租房就像是把一只生蛋的鸡直接放进篮子里。
篮子与房子
不要把所有的鸡蛋放在同一个篮子，是西方一句著名的谚语。金融家借鸡蛋篮子来比喻投资篮子，其实还是有些通俗易懂。老万虽然也懂这个道理，只是没有机会整理篮子。老万从来不喜欢把出租房称为投资房，因为那些首付都是节省和积攒下来的零钱。牙缝里抠出来的几个小钱，怎么敢奢望股票基金。美国经济最近一次的大扩张，大约从2009年到2020年。而房地产从2012年到2022年，大概属于周期性持续上涨。而瘟疫大流行，可以视为偶然性大涨。在抗击通货膨胀的各种方法中，买房加杠杆是草民们最放心的方法。租金和工资攒下来的那点现金，根本无法抵抗通货膨胀。只有继续从银行里借别人的钱，才能抵御自己积蓄的通胀风险。毕竟有实物支撑，还有一点现金流。与炒股加杠杆相比，买房加杠杆相对比较稳健。当每一只放到篮子里的鸡都会生蛋的时候，还有必要杀鸡取卵吗？现在房价已经大涨，贷款利息高居不下。商铺两年租不出去，不得不出手了。是该考虑投资篮子的时候了，但是还能继续投资房产吗？老万最后还是准备再买两栋楼，因为马上要面对纳税与延税的选择。
交税与延税
售房交税是避不开的问题，而延税是一个可以考虑的方法。美国国税法第 1031 条款，授权房产置换延。投资人可以把卖房收益再投资到同类物业中，从而合法推迟缴纳资本利得税。老万曾经出售过一栋楼，几年前使用过1031条款。售房款项直接转入托管机构，用于商铺的购房款。暂时节省下来要马上纳税的钱，有助于筹足下一个投资房产的首付。在房市上涨周期里，重新贷款套现才是筹集首付的重要方法，通过延税能够筹集到的资金毕竟有限。虽然通过1031延税可以直到终老，但是将来退休以后可能要缴更多的税，甚至被迫抬高退休金交税额度。美国的税收政策对退休老人极不友善，千方百计地算计着他们手头上的几个小钱。老万觉得1031房产置换延税只是适用于扩张初期，或者老年退休时只有少量的投资房。老万以前攒下来的每一分钱都是冲着房子而去，现在从房子拿出来的钱该去哪里呢？老万认真考虑过股票和国债，略有心动不敢行动。虽然房价略有下跌，但是投资入市也少。老万还想留着在房市里面挣扎，并非完全是因为1031可以延税。老万这种非常无奈的选择，其实希望还可以发挥自己动手能力的优势。
动手与甩手
对于许多搞出租房的华人来说， 自己动手是最大的优势。老万起步的时候最大的底气，不是口袋里有足够的资金，而是身上有可以用的双手。老万以前也算是半个读书人，到了海外就成了文盲。买了自住房之后，逼得自己动手维护。很多投资人买了出租房以后，自己就做甩手掌柜。老万曾经买过一个二手房，外地卖家竟然从未见过自己的房子。请专业公司代管的费用大约为百分之十，而代管出租房修理的费用更难以管控。那些自己管理和维修的人，自然就省了不少钱。在出租房市场低迷的时候，相当于提高了抗风险能力。在出租房市场红火的时候，相当于提高了竞争能力。在暑期房市活跃的时候，还可以自己控制空屋闲置时间。除了节省维修费之外，更重要的是不必等待维修而耗费时间。当百年难遇的特大水灾来袭后，老万的出租房整个一楼泡在水中。小区的邻居大多耗费数月，才能完成维修上市。老万自己带着朋友动手修理，比邻居早一个月完工。老万不能承受太多租金损失，而原来的租客也不能长时间等待。投资出租房不一定是拼雄厚资金，但肯定是拼超强心态。但凡有点本事的人，不屑于搞出租房。一来是蝇头小利，二来是琐事烦心。
衣食住行，凡人琐事。自古以来，无人难免。明朝才子唐寅写过一首幽默打油诗，题为《除夕口占》。有感于唐寅的苦中作乐，当下俗人老万也作一首自嘲打油诗。“衣食住行烦心事，柴米油盐酱醋茶。般般困扰自己家。一分一厘省着花。” 既然又不得不说打油诗，不如就写一个系列。人间烟火诗味道，这就算是第一篇吧！
9/25/2026